城镇化良机 房地产机遇

“县级房地产一般是本地刚需，当前国家推动城镇化预示房地产业将向好。”高州市金鸿房地产开发有限公司去年以4.6亿元拍下83亩的“地王”，公司负责人何伯强对市场有良好期望：“只要有地，办完相关手续就立刻上马项目。”金鸿地产在高州开发房地产已经十多年，这些年一直是以3～5 年投资一个楼盘的速度在前进，稳扎稳打。

    城镇化成房地产发展良机

    金鸿公司的发展一直是以当地需求为主导，在高州做了十多年，发展规模可以算得上当地的“老大哥”。特别是在去年，金鸿公司以4.6亿元成功拍下位于高州市东方大道东侧的83亩用地，刷新了高州土地拍卖纪录，成就了高州的新“地王”。何伯强表示，随着城镇化进程的演进，大批农村人口将成为城镇人口，这些新增城镇人口必将带来巨量的住房需求，也是房地产行业发展未来的市场。

    今年初，中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》指出：城镇化是现代化的必由之路，是解决农业农村农民问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手。并提出，要有序推进农业转移人口市民化。

    最近，我省发布的《广东省新型城镇化规划（2014-2020年）》（咨询稿）提出的发展目标是：到2020年，全省常住人口城镇化率达73%左右，努力实现不少于600万本省和700万外省农村转移人口及其他外来务工人员落户城镇。

    专家指出，国外的经验显示，随着地方工业化的进程，只有城镇化率达到70%及以上水平，其进程才会稳定下来。目前，发达国家的城镇化率一般都在80%左右，而在农业现代化水平、人均收入都与我国相近的马来西亚、菲律宾等国，其城镇化率也在60%以上。

    “而茂名的城镇化率仅为37.43% ，县域的城镇化率更低。”这位专家指出，这正恰恰说明，我市的城镇化空间还很大，与其相关的房地产发展空间也很大。从2013年公布的数据看，2012年全国城镇化率为52.57%，广东城镇化率为66.5% ，茂名城镇化率为37.43%，几乎全省最低。

     户籍改革助推城镇化

    “农民进城，那得是多么大的一个市场！”高州碧桂园开发部经理徐均南表示，经他们初步调查，高州当前拥有170 多万人口，这种规模的县级市在全省也为数不多，如果能达到50% 以上的城镇化率，估计得有75万左右的“村民”变“市民”，“这样大的市场很让人兴奋”。

    《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》（国发〔2014〕25号）于今年7月30日发布，《意见》强调，要切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益，现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。《意见》同时要求，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化，不断扩大教育、就业、医疗、养老、住房保障等城镇基本公共服务覆盖面。

    “政策保证了农民的权益，他们就愿意进城，房地产开发也成了活水。”电白房地产行业协会专职副秘书长吴文华说，当年很多农民为得到一个城市“非农”户口想方设法进城，后来因为怕失去土地权益又不愿意 进城，这也成了城镇化的障碍。当前国家在政策上有了保证，农民自然会乐意到基本公共服务更好的城市里居住。人聚集了，房地产自然有了更大的发展空间。

     发展需要规划引导

    “发展空间大了，规划引导也很重要。”化州市铭海房地产开发有限公司销售经理余耿胜说，城镇化导致房地产业的发展空间变大了，但如何规范科学的发展，政府层面的规划引导、房地产企业的合理安排发展计划都很重要。

    “作为刚需，市民的购买力就是市场风向标。”余耿胜提出，当前的房地产建设，要注重小户型，兼顾高档房型。特别是城镇化后大批进城的农民是未来重要购买者，必须按照他们的需求来建设，才能牢牢抓住未来市场。

    在采访时记者还了解到，目前在我市各乡镇也出现了房地产开发，如化州除了离城区较近的几个镇外，那务、中垌、江湖、丽岗、长岐、杨梅等地都出现了房地产项目，“乡镇房地产”渐热。其中，中垌镇目前落户的房地产项目有保润花园、桔兴地产、明恒地产、鸿福名苑等。

    “有人愿意到城区住，自然有人愿意在乡镇住。”余耿胜说，随着镇级基本公共服务设施的改善，有的人就愿意住在离故乡近的地方，“乡镇房地产”自然有发展空间。所以政策部门应该及早介入，对此类发展进行合理规划引导，与城区房地产形成良性竞争，推动房地产业健康发展。